정비구역 지정

[!tldr] 한줄 요약 정비기본계획에 적합한 범위에서 정비계획을 수립하고, 주민공람(30일)·지방의회 의견청취(60일)·도시계획위원회 심의를 거쳐 정비구역을 지정·고시하는 절차로, 일몰제(2~5년)에 의해 사업이 진행되지 않으면 자동 해제된다.

핵심 내용

정비구역이란

정비사업을 계획적으로 시행하기 위해 지정·고시된 구역이다. 정비기본계획의 하위 단계로, 정비계획 수립과 정비구역 지정이 하나의 세트로 이루어진다.

정비기본계획 (10년 단위, 도시 전체)
    └── 정비계획 수립 + 정비구역 지정 (개별 구역) ← 이 노트
            └── 조합설립추진위원회 → 조합설립 → 사업시행

정비계획의 내용 (도정법 제9조)

정비구역 지정 전 반드시 수립해야 하는 정비계획에는 다음이 포함된다:

정비구역 지정 요건 (시행령)

사업 유형별로 다른 요건이 적용된다:

재개발 (주택정비형):

• 노후불량건축물 비율: 전체 건축물의 60% 이상 (시·도 조례로 50~70% 조정 가능)
• 면적: 10,000m² 이상 (특별한 경우 5,000m²)
• 추가로 다음 중 하나 충족:

- 과소필지 40% 이상 - 주택접도율 40% 이하 - 호수밀도 60 이상

재건축:

• 기존/건설예정 300세대 이상 또는 면적 10,000m² 이상
• 3개 이상의 아파트·연립주택이 밀집
• 안전진단 결과 2/3 이상 주택이 재건축 판정 (30년 초과 시 면제)

주거환경개선:

• 기존 200세대 이상 또는 면적 10,000m² 이상
• 단독·다세대주택이 밀집하여 주거환경 보전·정비·개량이 필요한 지역

정비계획 수립 및 정비구역 지정 절차

[!tip] 경미한 변경 면적 10% 미만 변경, 정비기반시설 위치 변경, 시행시기 3년 범위 조정 등 경미한 사항은 주민공람 절차를 생략할 수 있다.

입안 제안

토지등소유자나 조합설립추진위원회도 정비계획 입안을 제안할 수 있다:

• 정비예정시기 경과 후에도 입안되지 않은 경우
• 토지등소유자 2/3 이상 동의로 변경 요청하는 경우
• 공기업을 사업시행자로 요청하는 경우

행위제한 (도정법 제19조)

정비구역으로 지정·고시되면 구역 내에서 다음 행위 시 시장·군수의 허가가 필요하다:

• 건축물의 건축
• 공작물의 설치
• 토지의 형질변경
• 토석의 채취

허가 없이 가능한 경우:

• 재해복구·재난수습을 위한 응급조치
• 건축물 붕괴 등 안전사고 우려 시 안전조치

정비구역 해제

의무적 해제 — 일몰제 (도정법 제20조)

사업이 일정 기한 내 진행되지 않으면 자동 해제된다:

직권 해제 (도정법 제21조)

지정권자가 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 직권으로 해제할 수 있다:

• 토지등소유자에게 과도한 부담이 예상될 때
• 지정 목적 달성이 불가능할 때
• 토지등소유자 30% 이상의 해제 요청 (추진위 미구성 구역)

해제 효과

• 추진위원회 승인 / 조합설립인가 취소
• 용도지역 등은 지정 전 상태로 환원

예시

[!example] 재개발 정비구역 지정 사례 A구 B동 일대 재개발 정비구역 지정

1. 서울시 정비기본계획에 정비예정구역으로 포함
2. A구청이 기초조사 실시: 노후불량건축물 72%(60% 이상 충족), 면적 15,000m²(10,000m² 이상 충족), 주택접도율 35%(40% 이하 충족)
3. 주민설명회 개최 → 30일 주민공람 → 구의회 의견청취(60일)
4. A구청 → 서울시에 정비구역 지정 신청
5. 서울시 도시계획위원회 심의 통과
6. 서울시 공보에 정비구역 지정·고시
7. 이후 2년 내 추진위원회 승인 신청 필요 (미신청 시 일몰 해제)

[!warning] 일몰제 주의 정비구역 지정 후 정해진 기한 내에 다음 단계로 진행하지 못하면 구역이 자동 해제된다. 특히 추진위원회 미구성 상태에서 3년이 지나면 조합설립인가 신청 없이도 해제되므로, 초기 주민 동의 확보가 중요하다.

참고 자료

• 도시 및 주거환경정비법 - 국가법령정보센터
• 찾기쉬운 생활법령 - 정비구역 지정 및 해제
• 찾기쉬운 생활법령 - 재건축 정비계획 수립
• 도정법 제19조 행위제한 - CaseNote

관련 노트

• 도시 및 주거환경정비법 — 정비구역 지정의 근거 법률
• 정비기본계획 — 정비구역 지정의 상위 계획
• 정비사업의 유형 — 유형별 지정 요건이 다름
• 노후불량건축물 — 지정 요건의 핵심 기준
• 정비기반시설 — 정비계획에 포함되는 기반시설
• 조합설립추진위원회 — 정비구역 지정 이후 다음 단계