정비사업의 유형

[!tldr] 한줄 요약 도정법은 정비사업을 주거환경개선·재개발·재건축 3가지로 분류하며, 정비기반시설의 상태(극히 열악/열악/양호)가 유형을 나누는 핵심 기준이다.

핵심 내용

법적 근거

도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호에서 정비사업을 다음 3가지 유형으로 정의한다:

[!tip] 분류 핵심 정비기반시설(도로·상하수도·공원 등)이 얼마나 열악한지가 사업 유형을 결정한다. 건축물만 노후하고 기반시설이 양호하면 재건축, 기반시설까지 열악하면 재개발이다.

주거환경개선사업

도시 저소득 주민이 집단 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 시행한다.

3가지 시행방식:

[!example] 대표 사례 서울의 과거 달동네들이 전형적인 주거환경개선사업 대상이었다. 산비탈에 무허가 주택이 밀집하고, 차량 진입 불가, 상수도 미설치, 공동화장실 사용 등 기본적인 생활 인프라 자체가 부재했다.

재개발사업

정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 시행한다. 정비기반시설과 건축물을 함께 정비하는 것이 핵심이다.

2018년 도정법 개정으로 기존 주택재개발사업과 도시환경정비사업이 '재개발사업'으로 통합되었다.

2가지 하위 유형 (서울시 조례 기준):

재개발의 핵심 특징:

• 안전진단 불필요 — 노후불량건축물 비율(2/3 이상)만 충족하면 됨
• 구역 내 토지를 통합하여 재배치
• 조합설립 동의 요건: 토지등소유자 3/4 이상 + 토지면적 1/2 이상

재건축사업

정비기반시설은 양호하나 노후불량건축물에 해당하는 공동주택(아파트·연립 등)이 밀집한 지역에서 시행한다. 기반시설이 양호하므로 건축물만 철거 후 재건설한다.

재건축만의 고유 요건 — 안전진단(재건축진단):

• 45점 이하: 즉시 재건축 가능
• 2025년 6월부터: 준공 30년 초과 시 안전진단 면제 (재건축 패스트트랙)

조합설립 동의 요건:

• 각 동 구분소유자 과반수 동의 + 전체 구분소유자 3/4 이상 동의

재개발 vs 재건축 핵심 비교

법 개정 연혁

예시

유형 판단 흐름

정비기반시설 상태 확인
├─ 극히 열악 + 저소득 밀집 → 주거환경개선사업
├─ 열악 + 노후건축물 밀집
│   ├─ 주거지역 → 주택정비형 재개발
│   └─ 상업·공업지역 → 도시정비형 재개발
└─ 양호 + 노후 공동주택 밀집 → 재건축사업

[!example] 유형 판단 사례 사례 A: 1970년대 단독주택 밀집 지역. 도로 폭 3m, 소방차 진입 곤란, 상하수도 노후. → 정비기반시설 열악 + 노후건축물 밀집 = 재개발사업

사례 B: 1985년 준공 아파트 단지. 단지 내 도로·주차장·공원 정비 양호. 건물만 노후. → 정비기반시설 양호 + 노후 공동주택 = 재건축사업

사례 C: 산비탈 무허가 건축물 밀집. 차량 진입 불가, 상수도 미설치. → 정비기반시설 극히 열악 + 과도 밀집 = 주거환경개선사업

참고 자료

• 도시 및 주거환경정비법 - 국가법령정보센터
• 찾기쉬운 생활법령 - 재개발사업
• 찾기쉬운 생활법령 - 재건축사업
• 서울시 정비사업 정보몽땅 - 재개발

관련 노트

• 도시 및 주거환경정비법 — 정비사업 유형을 정의하는 근거 법률
• 정비기반시설 — 사업 유형을 결정하는 핵심 기준
• 노후불량건축물 — 정비구역 지정의 건축물 요건
• 정비기본계획 — 정비사업의 상위 계획
• 정비구역 지정 — 정비계획 수립부터 구역 지정까지의 절차
• 도시정비형 재개발 — 상업·공업지역 대상 재개발의 상세
• 소규모정비사업 — 소규모재건축 등 특례법 기반 사업