정비기반시설
[!tldr] 한줄 요약 도로·상하수도·공원 등 정비구역 내 주민 생활에 필수적인 인프라로, 이것의 열악 여부가 재개발과 재건축을 구분하는 핵심 기준이다.
핵심 내용
법적 정의 (도정법 제2조 제4호)
도시 및 주거환경정비법 제2조에서 정비기반시설을 다음과 같이 정의한다:
도로·상하수도·구거(溝渠)·공원·공용주차장·공동구, 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열·가스 등의 공급시설로서 대통령령으로 정하는 시설
| 시설 | 설명 |
|---|---|
| 도로 | 차량·보행자 통행을 위한 교통 인프라 |
| 상하수도 | 급수 및 하수처리 시설 |
| 구거(溝渠) | 도랑, 배수로 등 배수 시설 |
| 공원 | 주민 여가를 위한 녹지 공간 |
| 공용주차장 | 공공 주차 시설 |
| 공동구 | 전기·통신·수도 등을 함께 수용하는 지하 구조물 |
| 열·가스 공급시설 | 난방·가스 등 에너지 공급 인프라 |
유사 개념과의 관계
국토계획법과 도정법에서 비슷한 용어가 등장하는데, 포함 관계는 공공시설 ⊃ 기반시설 ⊃ 도시·군계획시설이며, 정비기반시설은 도정법에서 별도 정의한다.
| 용어 | 근거 법률 | 정의 |
|---|---|---|
| 공공시설 | 국토계획법 | 국가·지자체가 설치하는 도로, 공원, 철도, 항만 등 |
| 기반시설 | 국토계획법 | 도시기능 유지에 필요한 시설 (7개 유형, 53종) |
| 도시계획시설 | 국토계획법 | 기반시설 중 도시관리계획으로 결정된 시설 |
| 정비기반시설 | 도정법 | 정비사업 맥락에서의 기반 인프라 (도로, 상하수도, 공원 등) |
[!tip] 구분 포인트 기반시설은 국토계획법의 넓은 개념(7유형 53종)이고, 정비기반시설은 도정법이 정비사업에 필요한 범위로 한정한 좁은 개념이다.
정비사업 유형을 결정하는 핵심 기준
정비기반시설의 상태가 정비사업의 유형을 나누는 가장 중요한 기준이다:
| 정비기반시설 상태 | 건축물 상태 | 사업 유형 |
|---|---|---|
| 열악 | 노후·불량 밀집 | 재개발 |
| 양호 | 노후 공동주택 밀집 | 재건축 |
| 극히 열악 | 노후·불량 과도 밀집 | 주거환경개선 |
예시
재개발 대상 (정비기반시설 "열악")
- 폭 4m 미만의 좁은 도로, 소방차 진입 곤란
- 노후한 상하수도관, 빗물 배수 불량
- 주차장·공원 등 편의시설 부족
재건축 대상 (정비기반시설 "양호")
- 단지 내 도로·상하수도가 정상 작동
- 주변 공원·주차장 확보
- 건물 자체만 노후 (1980년대 아파트 등)
주거환경개선 대상 (정비기반시설 "극히 열악")
- 차량 진입 자체가 불가능한 산비탈 골목길
- 상수도 미설치, 공동수도·우물 의존
- 공동화장실 사용, 하수관 미비
- 재해 시 피난·구조 활동 곤란
[!example] 대표 사례 서울의 과거 달동네들이 전형적인 주거환경개선사업 대상이었다. 산비탈에 무허가 주택이 밀집하고, 기본적인 생활 인프라 자체가 부재한 수준이었다.
무상귀속과 무상양도 (도정법 제97조)
정비사업 완료 후 정비기반시설의 소유권이 이전되는 구조:
flowchart LR
A[사업시행자가\n새로 설치한\n정비기반시설] -->|무상귀속| B[국가·지자체]
C[용도 폐지되는\n기존 정비기반시설] -->|무상양도| D[사업시행자]- 무상귀속: 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설 → 국가·지자체 소유로 귀속
- 무상양도: 용도 폐지되는 기존 정비기반시설 → 사업시행자에게 양도 (새 시설 설치비용 상당 범위 내)
- 귀속 시기: 준공인가 후 관리청에 통지한 때
- 이 규정은 강행규정으로, 위반 시 부당이득반환 청구 가능 (대법원 판례)